Про акты приемки и выполненных работ по содержанию и ремонту многоквартирных домов

Управляющие компании очень часто нарушают условия договоров по управлению многоквартирными домами, халатно относятся к своим обязанностям и даже обязательный минимум работ и коммунальных услуг выполняют некачественно или вообще не выполняют некоторые виды работ.Но при этом, они никогда не забывают ежемесячно выставлять жителям счета-квитанции на полную сумму (и даже, какая наглость!!! – начисляют пени) за коммунальные услуги, которые они оказали якобы «качественно», якобы «своевременно» и якобы в полных объёмах, не превышая установленные нормативы.Большинство собственников квартир (особенно пенсионеры) покорно оплачивают все эти, часто необоснованные счета-квитанции. И выглядит это как безысходность, поэтому всегда очень грустно наблюдать за такими людьми. Они даже не пытаются как заказчики коммунальных работ и услуг, предъявлять исполнителям – управляющим компаниям, претензии за невыполненные или некачественно выполненные работы.
А пытаться предъявлять претензии нерадивым работникам из управляющих компаний всё-таки стоит! Каждая управляющая компания, являясь исполнителем и выставляя счета-квитанции, обязаны обосновать перед заказчиками – собственниками квартир, каждую цифру в этих квитанциях, и подтвердить объёмы выполненных работ (если они действительно были выполнены) соответствующими документами.Для подтверждения выполненных работ есть соответствующий юридический инструмент  — это АКТы выполненных работ. В прошлом 2016 году Минюст РФ соизволил зарегистрировать Приказ Минстроя № 761-пр от 26.10.2015 года «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме» 

 

 

ФОТОРегистрация Минюста имеет важное значение, поскольку данный Приказ теперь приобрёл силу нормативно-правового акта, поэтому обязателен для исполнения. Поэтому все работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах Управляющие компании обязаны закрывать такими актами, подписывая их с собственниками квартир, либо с лицами, которых собственники уполномочили для подписания этих АКТов и соответствующих претензий.Вообще такие акты должны стать неотъемлемой обязательной частью счетов-квитанций, за коммунальные услуги и считаться обоснованием требований об уплате за выполненные работы и коммунальные услуги. Правоотношения с управляющими компаниями без подписанных АКТов, должны уйти в прошлое.Но сейчас управляющие компании, не торопятся исполнять эту норму закона, замалчивают её и всем силами пытаются отпихнуться от подписания АКТов выполненных работ, и уж тем более от претензий, которые предъявляют жители многоквартирных домов.

Как в этой ситуации правильно поступить жителям многоквартирных домов   

Форма акта, которая предложена в приказе Минстроя, видимо готовилась по заказу управляющих компаний и в их интересах. Пришлось немного подкорректировать форму этого акта и сделать её более приемлемой для собственников жилья.
Конечно же, это не истина в последней инстанции и каждый может доработать этот АКТ по своему усмотрению, под конкретные обстоятельства в своём многоквартирном доме.

Готовый, доработанный текст и бланк этого АКТА внизу на этой странице. 

 

Практическое применение АКТА выполненных работ

Конечно, не все собственники наберутся смелости для оформления с управляющими компаниями этих АКТов выполненных работ.
Чтобы таким робким людям немного прибавить уверенности в том Как оплачивать расходы на общедомовые нуждывот цитата с сайта Минстроя. ссылка: http://www.minstroyrf.ru/dwellers/?s=jkh-4-ctzns

скан с сайта Минстроя:

 

 

Но я уверен, что найдётся много тех, кто начнёт это делать. Тем более, что это не сложно сделать.
Для этого необходимо в конце каждого месяца направлять в управляющие компании бланки этих актов с требованием чтобы они заполняли их, в том числе таблицу установленной формы с указанием нормативов и перечня услуг и работ, их стоимость и цены за реально выполненные работы и услуги. После этого вы вправе проверить у себя на доме действительно ли, написанное в АКТах соответствует тому, что было или не было выполнено управляющими компаниями. Указать свои претензии (в акте есть соответствующая строка для претензий) и поставить свою подпись. Таким образом, эти акты будут правильно оформлены и приобретут надлежащую юридическую силу.

Направить АКТы в управляющую компанию можно:

1)  С сопроводительным письмом непосредственно в управляющую компанию. Делаете два экземпляра сопроводительного письма, в котором просите подписать АКТы выполненных работ с соответствующими претензиями. Прикладываете два экземпляра заполненного АКТа. Сдаёте в канцелярию УК одно сопроводительное письмо с двумя актами, на втором экземпляре сопроводительного письма вам должны поставить отметку с подписью и датой о принятии.

2)  Также можно эти АКТы в формате PDF, с сопроводительным письмом отправить в Управляющую компанию по электронной почте. Обязательно, в почтовом ящике при отправке этого электронного письма, используйте функцию «письмо с уведомлением»

3) Наиболее эффективно — через сайт dom.gosuslugi.ru — как войти на этот сайт — здесь.

В А Ж Н О !!! Не забывайте требовать в управляющей компании ваш экземпляр АКТа, который должен быть подписан представителями компании.

П О М Н И Т Е, что для вас всегда лучше обратиться в суд с иском о принуждении управляющей компании к подписанию АКТа и устранению недостатков в обслуживании вашего дома, ЧЕМ ПЫТАТЬСЯ потом с пустыми руками в суде доказывать некачественную работу управляющих компаний, когда они потащат вас в суд, чтобы взыскать деньги за свои, так называемые коммунальные услуги.

ФОТО акта стр.1

стр.2

Скачать файл 

Почему вся работа управляющей компании должна подтверждаться актами, подписанными председателем совета дома?

Изначально обязанность составлять акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ и предоставлять их на подписание Председателю совета многоквартирного дома закреплена в пункте 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ:

8. Председатель совета многоквартирного дома:

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, …

Собственно, уже этого достаточно для того, чтобы признать, что составление актов приемки от управляющей компании оказанных услуг и (или) выполненных работ обязательно. Ну а в случаях, когда в договоре управления прописано, что акты могут составляться без председателя совета дома или другого представителя собственников, эту часть договора можно признать ничтожной. Исключение составляют случаи, когда председатель совета дома намеренно уклоняется от подписания акта, без предъявления каких-то возражений.

Идем дальше.

Абзац пятый подпункта «з» пункта 4 постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»:

4. Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:

…обеспечение участия представителей собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке.

То есть, если все будет происходить по букве закона, управляющая организация должна обеспечивать участие представителей собственников в приемке результатов выполненных работ и оказанных услуг.

Это также подтверждается пунктом 9 «Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 09.07.2016) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказаний и выполнения»:

9. Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.

И это же, кстати, означает и то, что всё то, что делает управляющая организация, должно подтверждаться актами. Это и работа дворников, и работа сантехников, и проведение плановых осмотров, и подготовка дома к отопительному периоду и все остальное, что отображено в минимальном перечне или в договоре управления.

А если управляющая компания сообщает вам, что они не обязаны составлять акты по факту мытья полов, или уборки во дворе, или еще какой работе из перечня, то в данном случае они не правы.

Форма самого акта утверждена приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме» (Зарегистрировано в Минюсте России 02.02.2016 N 40928).

К сожалению, периодичность составления подобных актов ни законами, ни подзаконными актами никак не регулируется. Однако, законодательство оставляет ряд лазеек, упрощающих защиту прав собственников.

Договор управления.

Мы можем закрепить периодичность приемки работ в договоре управления МКД или уставе ТСЖ.

Лицевой счет дома

Управляющая организация не вправе снять деньги с лицевого счета дома, за работы и/или услуги, которые не были приняты. Это подтверждает судебная практика.

Ежегодные отчеты

Это отчет за предыдущий год, который каждая управляющая компания обязана предоставить в течение I квартала года, следующего за отчетным. Если в нем управляющая организация пишет о списании со счета дома каких-то денежных средств, эти списания должны подтверждаться соответствующими актами.

То есть, если договором управления не предусмотрена процедура и периодичность приемки работ, то минимум один раз в год, перед составлением ежегодного отчета, УК обязана вместе с Председателем совета дома составить акты выполненных работ (услуг). В противном случае УК не имеет права отобразить в отчете факт списания денежных средств с лицевого счета дома.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Похожие