Капитальный ремонт многоквартирного дома

 

В этом разделе собраны рекомендации, ссылки на полезные ресурсы, советы, а также руководства к действию на тему МКД.

Мы — те, кто взял в свои руки контроль над процессом капремонта в наших домах. Мы стали уполномоченными от собственников по контролю за ходом работ, потому что нам не безразлична судьба наших домов. Мы поделимся с вами своим опытом и расскажем, как возможно влиять на этот процесс.

 

Данные о техническом состоянии дома можно найти https://dom.gosuslugi.ru/… и https://www.reformagkh.ru/myhouse

Точные данные содержатся в справке БТИ, которую можно заказать на госуслугах https://www.gosuslugi.ru/28211/2/info

 

 

 

 

Если в вашем доме ремонт еще не начался, вы можете выбрать, каким образом ваш дом будет копить деньги на .

С 2015 года в наших платежках появилась строка “взносы за капремонт”.

Если ваш дом не выбрал владельцем счета ЖСК, ТСЖ или УК, то ваши взносы отправляются в фонд капремонта (ФКР), т.е. в “общак”. И решения за вас принимает Департамент капремонта (ДКР).

ДКР определяет сроки проведения ремонта, объем работ, назначает подрядчика для выполнения проектно-сметной документации и работ по капремонту. У собственника остается мало возможностей влиять на процесс, хотя все же что-то сделать можно и в этом случае.

 

Идеальный вариант проведения капремонта — это перейти на спецсчет, т.е. сделать владельцем счета ЖСК, ТСЖ или УК. В этом случае собственники сами решают, в какой срок и какой объем работ им провести по мере накопления средств.

 

Подробнее о спецсчете и преимуществах можно почитать на сайте ФКР: http://fond.mos.ru/special-account-of-an-apartment-building/special-account-of-an-apartment-building/

 

При переходе на спецсчет все накопленные средства с 2015 года, т.е. с начала действия региональной программы, переходят на ваш счет.

Обращаем внимание, что срок перехода на спецсчет сокращен до трех месяцев.

Узнать, сколько ваш дом накопил денег с 2015 года, можно здесь https://www.reformagkh.ru (набираете адрес дома, далее вкладка Капитальный ремонт). Но, как было нами замечено, на этом сайте информация не обновляется должным образом, поэтому сумма может быть указана неправильной.

Сбор средств по региональной программе начался с 1 июля 2015 года, по 15 р. с метра квадратного. На этом же сайте можно узнать, сколько жилых квадратных метров в вашем доме, помножить на 15 р. и на 12 месяцев. Так вы узнаете, сколько ваш дом собирает в год, при условии, что власти Москвы добросовестно отчисляют в фонд за квартиры, которые принадлежат городу и находятся в соцнайме.

 

Здесь приведена подробная инструкция для перехода на спецсчет: http://fond.mos.ru/special-account-of-an-apartment-building/the-transition-from-a-regional-operator-to-a-special-account/

 

  1. Если владелец счета — ФКР

 

а) Сроки

 

Для начала вам нужно выяснить, на какой срок запланирован капремонт в вашем доме.

Это можно сделать:

  1. на сайте http://repair.mos.ru
  2. по телефону диспетчерской службы ФКР (495) 695 64 20
  3. в управе р-на Филевский парк (499) 148 48 47.

 

б) Представитель собственников

 

Если капремонт запланирован в ближайшее время или уже идет, нужно выяснить, имеется ли от вашего дома уполномоченный от собственников принимать работы и подписывать различные акты.

Если такое лицо не выбиралось общим собранием собственников вашего дома, это нужно сделать. Это тот человек, который может влиять на процесс капремонта в вашем доме.

Для того, чтобы выбрать уполномоченного, нужно провести общее собрание собственников (ОСС). Здесь лежит инструкция по проведению ОСС.

 

Если капремонт уже идет в вашем доме, но уполномоченный до сих пор не выбран, все акты подписывает за вас ваша УК. Поэтому рекомендуем даже на этой стадии выбрать уполномоченного. Это нужно для того, чтобы иметь возможность подписать акты закрытия работ, иметь возможность заставить переделать некачественную работу и проверить смету, которая получится по завершении работ. Ведь без подписи уполномоченного подрядная организация не получит деньги за проделанную работу.

 

в) Проектно-сметная документация

Далее уполномоченный запрашивает в ФКР проектно-сметную документацию (ПСД) по вашему дому. Если ПСД еще не подписана собственниками, у вас есть возможность повлиять на ее содержание и внести изменения.

 

Это очень важный момент, поскольку все проблемы с ремонтами, которые проходят на данный момент в районе, начинаются с проектов. В среднем за ПСД собственники дома заплатили порядка 700 тыс. рублей. Но проекты сделаны очень плохо, практически во всех домах не соответствуют действительности. От этого начинаются проблемы.

Например, в доме отсутствует стяжка в подвале, но в проекте написано, что стяжка есть и требуется только ее ремонт, в смету закладывается сумма, недостаточная для укладки полноценной стяжки. Или. В доме прекрасная металлическая крыша, в проекте — замена мягкого кровельного покрытия на нового. Т.е. согласно проекту нужно поменять железо на мягкий настил. И таких примеров очень много в каждом доме.

 

Поэтому очень важно уполномоченному (если он сам не строитель) найти в доме или среди знакомых (в крайнем случае, обратиться в управляющую компанию) человека, который сможет проверить ПСД, после чего направить замечания в проектную организацию.

 

ПСД подписывает комиссия, последним ставит подпись уполномоченный от собственников.То есть без вашей подписи ремонт не начнется.

 

г) Какие задачи выполняет уполномоченный:

  1. проверяет ПСД и подписывает акт выполненных работ по ней. Можно и нужно принять самое активное участие в доработке проекта.

Например, в одном из домов уполномоченный настоял на том, чтобы внесли изменения, касающиеся замены стояков ХВС, ГВС и канализации. До изменений планировалось “похоронить” старые трубы в стене, а новые проложить открытым способом в санузле, сильно уменьшив и без того маленькую площадь санузла и продолбив плиты перекрытия. После изменений в проекте прописано, что разбирается кусок стены в санузле, монтируются новые трубы, производятся восстановительные работы, включая установку ревизионного люка и монтаж плитки (плитка приобретается собственником). Причём, в тех квартирах, где стояки расположены в стене, смежной с лестничной клеткой, стена разбирается со стороны лестницы и также производятся восстановительные работы.

  1. подписывает акт открытия работ. Здесь попросите инженера технадзора ФКР принести на подписание акта открытия работ проект и удостоверьтесь, что это проект с внесенными вами изменениями;
  2. контролирует качество привезенных материалов. В бытовом городке должны быть сертификаты на все материалы;
  3. может проверить наличие документов о квалификации рабочих, например, сварщиков;
  4. проверяет наличие всей необходимой документации, которая должна быть у подрядчика в бытовом городке: ПСД, график работ, график обращений жителей;
  5. контактирует с участниками процесса: инженером технадзора от ФКР (его контакты можно узнать в диспетчерской фонда), управой, управляющей компанией, генподрядчиком, проектной организацией, начальником участка, прорабом, рабочими. Рекомендуем принимать активное участие в процессе ремонта.

Например, в группе домов, где работал один подрядчик, было принято решение срезать по небольшому куску труб отопления  в качестве образцов со всех домов. Трубы оказались практически в первозданном виде и очень хорошего качества, хотя не менялись с момента постройки домов, т.е. с 1960-х годов. Замена труб отопления оказалась нецелесообразным занятием, собственниками было принято решение отложить замену стояков на несколько лет. В этом случае не нужно соглашаться на предложение всем собственникам подписать акты отказа от замены, иначе ответственность за аварии ложится на собственников. Для этого существует специальная процедура, когда комиссия определяет предполагаемый срок службы труб в дальнейшем и работы переносятся на несколько лет.

  1. подписывает акты выполненных работ. Без подписи уполномоченного от собственников подрядчик не получит деньги, т.е. в случае некачественно выполненных работ или не выполненных в полном объеме, есть возможность принудить подрядчика выполнить свои обязательства. Также в  интересах собственников внимательно проверить сметы выполненных работ, поскольку та сумма, которая в итоге получится, будет выплачиваться собственниками в течении многих лет, прежде чем они смогут перейти на спецсчет.

 

д) Городская комиссия по контролю за региональной программой капремонта

 

В Москве существует организация, которая помогает собственникам контролировать процесс капремонта.

 

Телефон горячей линии (495) 223 48 30

эл. почта: org4@gkhcontrol.ru

Руководитель окружной рабочей группы ЗАО — Василий Иванович Адам (депутат Фили-Давыдково)

 

Эта организация работает с уполномоченными. Они проводят для них курсы, на которых рассказывают, какие права имеют собственники в ходе капремонта и как влиять на процесс, а также проводят экскурсию по выставке, специально для этих целей выстроенного павильона с примерами всех видов работ. Записаться на курсы можно по телефону горячей линии.

 

Здесь (https://drive.google.com/open?id=0By-XtTiLOU2gOFJfQWNNUUR5SlE) можно посмотреть фотографии с этой выставки.

Здесь лежит брошюра по всем видам работ, выпущенная городской комиссией.

 

В городскую комиссию можно обратиться за помощью разрешить конфликты с ФКР, за консультацией, направить жалобу, например, на некорректную ПСД, несоблюдение сроков, нарушение технологии строительства и пр.

 

е) Соседи

 

Один из самых сложных моментов, это необходимость договариваться с соседями. Поскольку трубы общие на несколько квартир, нужно уговорить всех соседей по стояку допустить в квартиры рабочих. Не рекомендуется менять стояки кусками, так как сильно возрастает вероятность протечек в местах соединения новых труб со старыми.

В случае отказа от выполнения работ собственник подписывает акт отказа, и в этом случае в дальнейшем вся ответственность перед соседями за возможные протечки ложится на него. Такие прецеденты в Москве уже существуют, когда через суд отказавших в доступе собственников принуждали выплачивать компенсацию. Поэтому в интересах всего дома уговорить как можно больше соседей допустить рабочих в свои квартиры для замены коммуникаций.

 

В заключение добавим, что за капремонт собственники платили и до 1 июля 2015 года, когда стартовала региональная программа капитального ремонта. Согласно закону № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года за бывшим наймодателем, то есть государством, при приватизации жилья оставалась обязанность провести капитальный ремонт домов, где он на тот момент еще не был сделан (https://news.rambler.ru/business/34280579/?utm_content=news&utm_medium=read_more&utm_source=copylink). Во многих домах капремонт не проводился с момента постройки дома. Т.е. государство не выполнило свои обязательства — не провело капремонт, но, как бы позабыв об этом, вводит новую программу, согласно которой накопление средств начинается с 2015 года. Об этом говорит статья 190.1 ЖК РФ.

Если вы думаете, что капремонт вас не касается, сделают как сделают, нечего и переживать, имейте в виду, что за этот капремонт вы скорее всего уже заплатили и заплатите повторно, причем следующий случится не раньше, чем вы выплатите долг.

Похожие