Этот текст для опытных. С виду простой и скучный, для специалиста раскрывает всю подноготную в части начислений платы за услуги Жилищников. По мере прочтения у вас на глазах будет рушиться вся пирамида ЖКХ, опирающаяся на написанные ими же ( и ими же не выполняющиеся) законы. И, несомненно — пирамида эта криминальна.

И ещё одно — Договор Управления — это не прихоть и не каприз.
Это шанс.

 

 

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ при обслуживании МКД управляющей организацией

адвокат Вадим Постников )

 

1. Общие положения в части содержания общего имущества

По жилищному законодательству управляющая организация обязана действовать в интересах жителей, соблюдая порядок установленный на федеральном уровне в части установления размеров платы за свои услуги.

Частью 1 статьи 156 ЖК РФ предусмотрено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии со ст.158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Согласно ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Порядок участия в оплате строго регламентирован. Законодательство требует соблюдения целого ряда требований

2. Требования законодательства в части индивидуального состава работ и услуг для каждого многоквартирного дома

Все необходимые работы по обслуживанию многоквартирных домов указаны в двух подзаконных актах

1) в Правилах эксплуатации жилфонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170;

2) в Приложение 2 к «Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75.

Принципиальное положение, заложенное в приведенных актах, состоит в том, что перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества устанавливается для каждого конкретного многоквартирного дома с учетом его характеристик, но при этом не может быть меньше минимального набора работ, необходимых для обеспечения требуемого уровня надежности, безопасности, комфортности.

Из приведенных актов вытекает следствие: размер платы должен быть сугубо индивидуальным для каждого дома. Это же положение закреплено в п.31 «Правилами содержания общего имущества…», утвержденными Постановлением Правительства №491:

«на случай, если собственники выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, то размер платы устанавливается решением общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации, при этом предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения конкретного многоквартирного дома» (п.31).

3. Недопустимость принятия управляющей организацией решения о размере платы за содержание и ремонт общего имущества в обход договора управления

Управляющая организация не может в одностороннем порядке (без согласования с собственниками помещений, выражающегося в принятии решения их общим собранием) устанавливать и (или) изменять размер платы (Постановление ФАС СЗО от 17.12.2009 по делу N А66-5611/2009). При установлении цены содержания и ремонта жилого помещения первичен перечень работ и услуг.

Расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения без определения соответствующего ей перечня работ и услуг не имеет смысла. При отсутствии указания на конкретные виды и объемы работ, собственники помещений не дают управляющей организации конкретного задания, следовательно, не могут проконтролировать его выполнение.

Согласно п.8 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим постановлением, дает Министерство регионального развития РФ. Этот порядок действовал до создания Министерства строительства и ЖКХ. В Письме Минрегиона РФ от 06.03.2009 № 6174-АД/14 разъяснен порядок индексации цены на отдельные виды работ и услуг:

под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения — формулировку порядка (методику) определения (расчета) стоимости указанных в договоре в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 162 Кодекса услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом фиксированную стоимость отдельных услуг и работ целесообразно указывать в перечне услуг и работ только на момент заключения договора. Такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года (часть 7 статьи 156 Кодекса).

В последующем указанная стоимость в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета) стоимости может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований (например, изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей).

При наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется. Отсутствие в договоре управления указанного положения об индексации платы и указании в договоре управления только фиксированного размера такой платы приводит к необходимости изменения размера такой платы только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 161 Кодекса);

Таким образом, при проверке соблюдения порядка определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества надлежит убедиться в том, что

— размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется как сумма стоимостей отдельных работ и услуг по Перечню работ и услуг, принятых общим собранием

— размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется раз в год на очередных общих собраниях собственников, если собранием не установлен порядок индексации

До недавнего времени склонным к мошенничеству структурам удавалось убеждать государственные органы, что обязанность оплаты их счетов вытекает не из договора, а из закона. Однако с середины 2015 года этот вариант исключается, поскольку в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) приведена правовая позиция высшей судебной инстанции, которая сводится к тому, что обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, указанная в ч.1 ст. 153 ЖК РФ, возникает у собственников помещений не в силу закона, а исключительно в силу договора управления многоквартирным домом, заключаемого в письменной форме ( ч. 1 ст. 162 ЖК РФ) – полная цитата ответа на вопрос 13:

Требование о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг основано на предусмотренной ч. 1 ст. 153 ЖК РФ обязанности граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги у нанимателя, арендатора, собственника жилого помещения возникает в силу договора найма (например, социального найма), договора аренды жилого помещения, договора управления многоквартирным домом, заключаемых в письменной форме (ч. 1 ст. 63, ч. 3 ст. 91.1, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182017/

 

4. Требования законодательства в части отражения в договоре управления существенных условий, связанных с содержанием общего имущества

Специально уполномоченный Правительством государственный орган – в пп. “а” п. 3 письма Минрегионразвития от 14.10.2008 г. № 26084-СК/14 разъяснил:

законодательство Российской Федерации не предусматривает возможности одностороннего установления управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. Эти положения должны быть согласно ч.3 ст. 162 и ст. 164 Жилищного Кодекса указаны в заключённых договорах».

В соответствии с пунктом 9 Приказа Минстроя и ЖКХ РФ от 31 июля 2014 г. N 411/пр “Об утверждении примерных условий договора управления …” требуется отражение в договоре управления таких существенных условий, как

– Условие о цене договора управления и цена договора управления, порядок определения размера платы за содержание и ремонт, размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения и изменения соответствующей платы (подпункт «а»);

– Порядок изменения размера платы в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту ОИ в МКД ненадлежащего качества и с перерывами превышающими установленную Правилами № 491 продолжительность (подпункт «в»)

– Порядок изменения размера платы, учета и расходования платы за коммунальные ресурсы, порядок перерасчетов платы (подпункт «г»)

При отсутствии договора управления способ управления посредством управлющей организации не может считаться реализованным, поскольку незаключение договора управления лишает организацию статуса управляющей. Организация, не располагающая статусом управляющей, не вправе заводить лицевые счета, производить начисления, предъявлять счета, получать денежные средства и расходовать их.

5. Требования законодательства в части уменьшения размера платы

В Определение Конституционного Суда РФ от 28.01.2016 № 100-О«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гр-на Д.А. Шалбина на нарушение его конституционных прав …» Примерные условия договора управленяи, утвержденные Приказом №411/пр приняты в качестве составной части правовой базы жилищного законодательства (далее: Примерные условия)

Согласно пп «т» п. 25 Примерных условий договор управления должен содержать порядок приемки работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения;

Согласно п. 9 Примерных условий размер платы за содержание и ремонт жилого помещения подлежит изменению не только в соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, но также в соответствии с условиями договора управления;

Согласно п. 19 Примерных условий договор управления должен содержать условие о порядке регистрации факта нарушения условий договора управления, включая:

а) порядок составления акта о соответствующем нарушении (в произвольной форме или на подготовленных управляющей организацией бланках акта с указанием сведений о лицах, уполномоченных на составление такого акта);

б) порядок перерасчета размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в сторону уменьшения на основании факта нарушения условий договора управления;

Согласно п. 13 Примерных условий размер договор управления должен содержать условие о порядке рассмотрения жалоб и претензий собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, включая срок рассмотрения и ответственность управляющей организации за счет собственных средств такой организации перед собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме за просрочку представления ответа (например, в виде уменьшения стоимости платы за управление многоквартирным домом или платы за содержание и ремонт помещения за каждый день просрочки), форму и порядок предоставления управляющей организацией ответа на соответствующую жалобу (претензию).

6. Требования законодательства в части отражения в договоре управления условий контроля за исполнением договорных условий

Согласно ст. 4 “Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами”, утв Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 №416, должны быть обеспечены условия для контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе:??

предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом;?

раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731;

обеспечение участия представителей собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке.??

Контроль за расходованием полученных от жителей денежных средств имеет принципиальное значение в связи с тем, что в массовом порядке управляющие организации занимаются присвоением и растратой собранной с жителей платы.

7. Недопустимость вмешательства государственных и(или) муниципальных органов власти в части установления договорной цены содержания и ремонта общего имущества

Плата за содержание и ремонт жилого помещения по договору управления многоквартирным домом не подлежит государственному регулированию, поскольку она должна быть соразмерна перечню заказанных работ и услуг и быть варьируемой в зависимости от качества и объемов исполнения.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения — результат договоренности сторон договора управления многоквартирным домом. Предлагаемый собственникам помещений размер платы должен быть обоснованным и должен обеспечивать управляющей организации рентабельность. При планировании себестоимости работ можно воспользоваться следующими нормативными документами:

— Методическими рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденными Приказом Госстроя России от 28.12.2000 N 303;

— Рекомендациями по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда, утвержденными Приказом Госстроя России от 09.12.1999 N 139;

Но себестоимость и уровень рентабельности должны быть открыты для собственников помещений, иначе лишается смысла гарантированное жилищным законодательством право на замену одной управляющей организации на другую.

Таким образом, правовая основа отношений собственника помещения и организацией, выполняющей услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества включает следующие базовые положения:

1) собственник жилого помещения в многоквартирном доме становится собственником общего имущества этого дома (ст.ст.289, 290 ГК РФ);

2) на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решаются вопросы, относящиеся к ремонту общего имущества, использования земельного участка, передачи в пользование общего имущества и «другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания…» (ч.2 ст.44 ЖК РФ);

3) в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны ПЕРЕЧЕНЬ услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, ПОРЯДОК определения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч.2 ст.162 ЖК РФ)

4) условием предъявления счетов к оплате за услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества дома, включая инженерные сети и оборудование, является утвержденный на общем собрании собственников помещений ПЕРЕЧЕНЬ услуг и работ, УСЛОВИЯ их оказания и выполнения, а также РАЗМЕР их финансирования (п. 17 «Правил содержания общего имущества»; утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491).

Отсюда следует:

— при формировании платы за ремонт и обслуживание следует исходить из регулярности оказания и качества тех или иных услуг; иными словами: от пожеланий и возможностей собственников помещений каждого конкретного дома с учетом возможностей управляющей организации;

— после определения перечня услуг и «уторговывания» их стоимости собрание утверждает не тариф, а смету доходов и расходов;

— и только на основе утвержденной сметы исчисляется ежемесячный размер платеж каждого собственника.

Установленный российским законодательством порядок исключает какую-либо возможность принятия собранием каких-либо тарифов для расчета платы за содержание общего имущества. Напротив, сам факт принятия общим собранием собственников помещений “тарифа” на содержаниеи и ремонт общего имущества является свидетельством целенаправленного введения в заблуждение участников такого собрания, доказательством манипулирования сознанием участников для достижения противоправных целей – получения форсмального права на предъявление заведомо необоснованных (завышенных) счетов при полной бесконтрольности распоряжения полученными в результате обмана на счет денежными средствами

Жилищное законодательство, регулирующее отношения по поводу содержания и ремонта жилых помещений относится к полномочиям Российской Федерации (п.6 ч.1 ст. 4 ЖК РФ). Никакому собранию не дано право устанавливать свой – особый – порядок ценообразования. Согласно требованиям ст.422 ГК РФ решения общего собрания обязаны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленных законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

В равной мере никакой орган местного самоуправления не располагает правом вторгаться в полномочия фелеральных органов относительно порядка ценообразования жилищных услуг для собственников помещений. В Письме от 5 марта 2009 № 6093-ФД/14 Минрегион РФ разъяснил:

«Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться органами местного самоуправления в случаях и в порядке, указанных в пунктах 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее — Правила). Установление органами местного самоуправления указанной платы В ИНЫХ СЛУЧАЯХ НЕ СООТВЕТСТВУЕТ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ (выделено нами) Российской Федерации.»

Деятельность по установлению платы за содержание и ремонт общего имущества, как указано в Циркулярном письме Минрегиона от 6 марта 2009 №6117-АД/14, подписанном Директором Департамента ЖКХ А. Дроновым,

“является потенциально конкурентной и в соответствии с федеральным законодательством ее стоимость не является регулируемой”

Таким образом, любая ревизия на местах установленного государством порядка направлена на подрыв основ государственного строя, в котором гарантируется поддержка конкуренции (ч.1 ст. 8 Конституции РФ), от всех юоидических лиц требуется соблюдение законодательства (ч.2 ст. 15 Конституции РФ), а смысл деятельности государственных органов определен как защита прав человека и гражданина (ст. 18 Конституции РФ)
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

8. Часто применяемые приемы обхода требований закона на практике

8.1. Ссылаются на применение тарифов на содержание и ремонт общего имущества на основании ч.4 ст. 158 ЖК РФ

Однако в этой норме права не указано на использование тарифов, утвержденных для категории нанимателей социального жилья, к правоотношениями между собственниками помещений и управляющей организацией, действующей в обход закона без заключения договора управления

Письмом Министерства Регионального развития Российской Федерации от 2 мая 2007 Г. N 8167-ЮТ/07 «О внесении платы за жилые помещения и коммунальные услуги»?определено:

«В соответствии с пунктом 16 статьи 12 ЖК РФ установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы относится к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений.

Законодательство РФ не допускает принятие по указанному вопросу нормативных правовых актов органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления».?

Поэтому постановления администрации никак не могут быть применены к тем домам, собственники помещений которого способ управления домом избрали.

С позиций русского государственного языка условие применения тарифов определяется ключевым глаголом «(не) приняли». Это глагол первого спряжения в 3 лице множественного числа в прошедшей форме с предикативным отрицанием, отвечающий на вопрос “Чего не сделали на своем общем собрании собственники помещений? (НЕ ПРИНЯЛИ). Это значит, для применения указанной нормы необходимо иметь в качестве основания протокол общего собрания собственников помещений с вопросом в повестке дня “Установление размера платы за содержание и ремонт общего имущества”, на принятие решения по которому не хватило голосов. Протокола такого собрания с итоговым: “Решение не принято” – не существует.

Наконец, последствия непроведения ежегодного собрания собственников, на котором устанавливается размер платы с учетом предложений управляющей организации установлены подпунктом 2 пункта 34 Правил, утв. Постановлением Правительства №491 – орган местного самоуправления проводит в установленном порядке открытой конкурс, в рамках которого в конкурсной документации устанавливается такой размер платы за содержание и ремонт жилого, который учитывает конструктивные особенности конкретного дома. Абсолютно ясно, что все дома индивидуально отличаются, так что в принципе не может быть одинаковой конкурсной документации, пригодной ко всем домам города.

Следовательно, не может быть единой цены договора управления и размеров платы.

Общий вывод: на основе приведенных аргументов полностью исключена возможность применения как единой цены договора управления и размеров платы за содержание и ремонт помещений вообще, так и муниципальных тарифов, предназначенных для иной категории потребителей – нанимателей социального жилья

Вместе с тем, непринятие собственниками помещений коллективного решения относительно перечня и состава общего имущества и условий финансирования его содержания означает, что способ управления соответствующим домом не реализован.

В полном соответствии с жилищным законодательством установленное в ч.4 ст. 158 ЖК РФ правило («Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления») означает возникновение обязанностей у органов местного самоуправления к обеспечению обследования дома, разработки индивидуальной конкурсной документации, объявления открытого конкурса в полном соответствии с «Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75.

Законодатель установил одинаковые юридические последствия от непринятия решений по ценообразованию и от не избрания способа управления. В таких случаях согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Если же управляющая организация своим односторонним решением назначает для собственников цену своих жилищных услуг, равной муниципальному тарифу для нанимателей, то в таких действиях усматривается корупционно ориентированное деяние с признаками состава преступления, предусмотренное ст. 185 УК РФ

8.2. Ссылаются на право участников общего собрания принимать любые решения, в частности решения о назначении тарифа

В отличие от иных юридических лиц, обладающих универсальной правоспособностью, для управляющих организаций в сфере ЖКХустановлена специальная правоспособность (ст. 49 ГК РФ), что подтверждается, в частности решением Верховного суда РФ от 08.06.2012г. № АКПИ12–604, где определено:

«…управляющая организация, товарищество или кооператив,не являются хозяйствующими субъектами с самостоятельными экономическими интересами,отличными от интересов жильцов как непосредственных потребителей коммунальных услуг.»

В интересы жильцов никак не входит нарушение требований законодательства относительно заключения договоров управления и бесконтрольная хозяйственно-финансовая деятелей управляющей организации

Попытка использовать для определения размера платы на ремонт и содержание общего имущества нашего конкретного дома какие-то отвлеченные тарифы, установленные местным органом самоуправления для других домов, является неправомерной. Условие для применения такого варианта определения цены услуги указано в п.34 «Правил содержания общего имущества»:

«Если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации».

Таким образом для возможности применения «городских тарифов» наш процессуальный оппонент должен представить доказательства того, что

-во-первых, собственники не приняли решения о способе управления,

— во-вторых, орган местного самоуправления провел открытый конкурс,

в-третьих, при проведении открытого конкурса была назначена цена договора управления.
Но таких доказательств не представлено.

В расчетах размера платы каждого собственника участвует показатель – цена услуг, которую могут назвать условно “тарифом”. Цена выводится из размера платы по дому в целом делением на общую площадь всех жилых помещений в доме. Этот показатель невозможно ни принять, ни согласовать , ни утвердить. Это производная величина, являющаяся результатом вычислений. Если же собрание вместо вычислений устанавливает “тариф”, такое решение является ничтожным, поскольку противоречит порядку, установленному в законе.

Жилищное законодательство, регулирующее отношения по поводу содержания и ремонта жилых помещений относится к полномочиям Российской Федерации (п.6 ч.1 ст. 4 ЖК РФ). Никакому собранию не дано право устанавливать свой – особый – порядок ценообразования. Согласно требованиям ст.422 ГК РФ решения общего собрания обязаны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленных законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Поэтому любые решение собрания в части ценообразования работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в виде установления “тарифа” является принятым в обход порядка, установленного в законе.

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––-

Согласно ч.3 ст. 181.5.ГК РФ (Ничтожность решения собрания)

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно ПРИНЯТО ПО ВОПРОСУ, НЕ ОТНОСЯЩЕМУСЯ К КОМПЕТЕНЦИИ СОБРАНИЯ.

Поэтому решение общего собрания в части применения “тарифов” является ничтожным, независимо от признания их таковыми судом.

8.3. Ссылаются на решение общего собрания о принятии размера платы «в соответствии с постановлениями» органов местного самоуправления

Однако такое решение является свидетельством введения участников собрания в заблуждение. Словосочетание «в соответствии с постановлениями» указывает на ничтожность решение по 3 основаниям.

Первое. КОМПЕТЕНЦИЯ общего собрания ограничена ч.2 ст. 44 ЖК РФ; у собрания нет права принимать к своему рассмотрению любой вопрос, внесенный в повестку дня; собрание вправе рассматривать исключительно те вопросы, которые предусмотрены жилищным законодательством, но ЖК РФ не допускает принятие собранием собственников одного, отдельно взятого дома, тарифов, предназначенных для муниципальной собственности

Второе. СООТВЕТСТВИЕ означает или соотношение между чем-нибудь, выражающее согласованность, или в чем-нибудь или чему-нибудь. В качестве синонимов указаны: адекватность, аналогия, пропорциональность, соразмерность. Но природа формирования размера платы на жилищные услуги по конкретному дому принципиально отличается от формирования тарифа за сдачу в наем муниципального жилья (в месяц) в среднем по городу, поэтому никакой соразмерности, пропорциональности или соответствия вообще не может быть.

Усредненный для некоторой категории показатель никоим образом не относится к конкретному многоквартирному дому, у которого есть свои ценообразующие факторы: перечень работ и услуг, объем и качество услуг и работ, условия финансирования работ и услуг, а потому никакого соответствия между этими показателями быть не может.

Третье. РАЗМЕР ПЛАТЫ за содержание и ремонт жилого помещения никоим образом не может выражаться тарифом. Расчетный показатель, означающий цену услуг, приведенную к одному квадратному метру площади в месяц, является производным от размера платы на содержание дома в целом за год.

Способ установления РАЗМЕРА ПЛАТЫ определен в «Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами” (утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416) стандартом 4В: до вынесения вопроса на собрание проводится подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества , которая включает:

разработку с учетом минимального перечня перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее — перечень услуг и работ),

расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ);

подготовку предложений о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора;

обеспечение ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и пользования этим имуществом,

а также организацию предварительного обсуждения этих проектов;

Отсюда следует, что решение собрания направлено в обход установленного порядка, чтобы за счет введения участников собрания в заблуждение создать видимость законности в определении цены услуг. В силу ч.5 ст. 46 ЖК РФ такое решение не является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Похожие